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エキサイトブログ引越ツール Flex & rubyメモ

エキサイトブログ引越ツール作成における技術的メモ。

今回クライアントはFLEX2、サーバはRubyで作成した。
クライアント側は、HTMLでもよかったが、多少リッチにするためにFlexを採用。AJAXも使いたいと思ったが、最近Flexのソースを読むことが多いので、Flexで作成することにした。ただ読むばっかりで書くことが少ないので少し苦戦した。

●cgi
レンタルサーバなので、erubyなどが入れられるかどうかわからない。なので、普通のcgiとして呼び出すことにした。
rubyスクリプトの置かれたディレクトリの.htaccessファイルに

AddHandler cgi-script .rbx

を記述。フロントのスクリプトのみ、このディレクトリに置き、その中でパラメータを受け取り、実際の処理を別のディレクトリにあるクラスを呼び出すようにした。
バックエンドの実際の処理を行うクラスが置かれたディレクトリには、.htaccessに
deny from all
を記述し、Webから直接アクセスさせないようにする。

フロントのスクリプトは、他のユーザからアクセスされていないかチェックするためのスクリプトと実際の処理を仲介するスクリプトの二つ。同時にたくさんのユーザがアクセスしたときの負荷が見えないので、このようにし、他のユーザがスクリプトを走らせている場合は、busyのメッセージを表示するようにした。単純にpsでプロセスをチェックするだけ。

●ブラウザのキャッシュ対策
このスクリプト作成で詰まったのは、ブラウザのキャッシュ。レスポンスのHTTPヘッダに以下をセットすることで回避。

Cache-Control: max-age=0, must-revalidate

なお、Flexのページのダウンロードでも同じことがあったので、こっちは、.htaccessに

<Files *>
Header set Cache-Control: "private, pre-check=0, post-check=0, max-age=0"
Header set Expires: 0
Header set Pragma: no-cache
</Files>

を記述することで対応。

●HTTPService
エクスポート作業は時間のかかる作業なので、スレッドを作成して、サーバ側で作業をして、一旦Flex側にレスポンスを返してから、Flexから進捗状態を定期的に問い合わせるようにしたかったのだが、rubyでスレッドを作って回しても、呼び出し側がレスポンスを返して終了してしまうと、子スレッドも死んでしまう。まあ、cgiでやっているので当然のことだが、JVMが常駐しているアプリケーションサーバ上でのJava開発とはこの辺が事情が違う。
外部シェルを呼び出してやる方法を考えたが、ブラウザから直接rubyスクリプトを呼び出すと、ruby側で標準出力に出力した内容がプログレッシブに表示されるので、同様にFlex側でそれを進捗状態として表示すればいいと考えた。

が、Flex側ではそうは行かなかった。
HTTPServiceを使ってサーバ側と通信を行うのだが、レスポンスをすべて受け取ってから出ないと表示できない。便利なものはそういう制約が付き物だ。オプションを探したが、なさそう。
元のスクリプトでは、進捗表示として、全体数と現在処理中の番号、URLを標準出力に表示していたが、これだと一気にFlex側の進捗欄に表示されてしまう。

これだと意味がないので、ログは表示せず、全部終わってから返すことにした。しかし、こうすると、340記事ぐらいを超えると、「Error #2032: ストリームエラー」となってしまう。多分その間全くレスポンスを返さないからだろうと思って、20ごとに進捗のレスポンスを出力するようにしたがあまり変わらない。
結局、ユーザに期間を区切ってもらうことで回避するという残念な結果となった。やっぱり外部シェルを呼び出す形に変えた方がいいか。ここは要検討。

●E4Xの扱い
あと詰まったのが、レスポンスの受け取り。
まず詰まったのが、
ReferenceError: Error #1069: flash.xml.XMLNode にプロパティ xxx が見つからず、デフォルト値もありません。
lastResultをそのままログ欄に表示しているのだか、そこではきちんと正しいXMLが表示されている。さっぱりわからなかったが、結局、e4x形式を期待していたにも関わらず、ResultFormatをe4xに指定していなかったのが原因だった。しかしガイドのサンプルでは特に何の指定もなかったのだが。
e4xはECMAスクリプトでは、xmlよりも多いと思うが、xpathに比べて優位性がどれだけあるのかは疑問だが、とりあえずそれで処理。

問題はこれだけでは終わらず、resultハンドラで、
xxx.lastResult.yyy.zzz
とアクセスするのだが値が空になる。
これにも長々と解決に時間がかかった。
結局、e4xで処理する場合、ルートノードを入れてはいけないのだった。
xxx.lastResult.root.child1
としては駄目で、
xxx.lastResult.child1
としなければいけない。
Adobeのサイトには、

Note: If the result format is e4x, you do not include the root node of the XML structure in the dot notation when binding to the DataGrid.

なんて書いてあった。e4xの規約なのかと思って調べたがどうもそれらしきことは書いていない。よくわからない。ファーストステップガイドにあるサンプルでは、resultFormatがデフォルトのobjectのためか、ルートノードからアクセスでも問題ない。

●ファイルダウンロード
ファイルダウンロードも少し苦労した。
navigateToURL(new URLRequest(dl_base + event.target.label));
とやってしまうとテキストファイルなので、ブラウザがダウンロード画面を表示せずに、直接表示してしまう。これはあとでFC2ブログにインポートするものなので、テキストでダウンロードしないとよろしくない。またファイルサイズが大きいとブラウザ上での表示も時間がかかる。
.htaccessに、
AddType application/octetstream .txt
とか、application/forcedownloadとか指定するが、ブラウザの改行の表示が崩れる以外は何も変わらない。勝手な解釈はやめてもらいたいものだ。

なので、Flex側で対応することにした。幸い、ダウンロードを行うクラスが用意されている。これは、以下のように、インスタンスのレファレンスを外に出しておかないと、保存を押したのに、何もダウンロードされていないということになるので注意。

var fileRef:FileReference = new FileReference();
private function download(event:Event):void {
fileRef.download(new URLRequest(dl_base + event.target.label));
}

●mailto
あと、メーラーの起動は以下のようにして、html上のmailtoと同じようにできる。

navigateToURL(new URLRequest(mailto.label + "?subject=exblog2fc2blog引越ツール:"),"_self");



開発生産性の高いものというのは、得てして痒いところに手が届かないもので、というかちょっとサンプルと違うバリエーションをやるだけでいろいろと調査と試行錯誤が必要になる。
簡単なものを作る分には生産性が高いといえるが、ちょっと凝ったものを作る場合、トータルで見て本当に生産性が高いのかは疑わしい。

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テーマ : インターネットサービス
ジャンル : コンピュータ

英語勉強法

ネットをふらふらとしているとあるリンクから、英語勉強法の情報商材サイトに行きつきました。
リンクはしませんが、
TOEIC(R)で920点を取った医師の英語勉強法
というもの。だいぶ前からあったようですが、今までは気づきませんでした。

お決まりの、エモーショナル・マーケティング、ゲリラ・マーケティング・パターンを採用している胡散臭いものの、最近、英語の勉強に伸び悩んでいて、そうなるとこういう効果的な方法というのに飛びつきたくなります。
先日、J2EE勉強会でのポジションペーパーのテーマが「私と英語」でしたが、最近英語に限らずいろいろと自信をなくしていることもあって、TOEICの点数なんかは言わず、まだまだ勉強中の身ですという立場にしました。実際に、まだまだリスニングもリーディングも満足できるレベルにはないので、たぶんわからないところで聞かれてもまともには答えられないでしょう。

しかし、先の医師の勉強法、ネイティブレベルを自称するには、920点というのはちょっと低すぎます。10年前だったら900点超えは価値がありましたが、今は様々なTOEIC対策で900点を超える人は普通にいるので、920点というのは強調しない方がいいんじゃないかと思います。きちんと対策を立てて950以上取ってからその点数を書けばもっと説得力があると思います。
前回自分がとった点数はあまりよくありませんでしたが、それよりも低い点数なので、自分より低い人に教わるのはな、と思いながらも、映画がまともに聞き取りができない状態なので、自分の撞着状態を突破できる方法が見つかればとの思いもあり迷いました。

よく言われるように、日本人のリスニング力というのは悲惨です。以前、Globalのテレ・カンファレンスがあったとき、特に日本だけが回線の状態が悪いわけではないのに、他のノン・ネイティブの人は発音はひどいものの、司会のイギリス人の言う事はきちんと聞き取っていました。にもかかわらず、日本では通訳の人でさえ、よく聞き取れないというありさまでした。


この手の情報商材の作者って、まあテンプレートを使っているとはいえ、よくあれだけの量の“秘法”を書けるものかと思います。自分ではそこまで出せるかわかりません。
胡散臭いことはいろいろ言われていますが、私も同じように自分の壁を突破して効果的な勉強法を発見したら、たぶん同じように情報商材を出すかもしれません。

しかし、19800円という価格はなかなか手が出せません。
○○のところは、非常に興味が引かれるところですが、Webで調べるといろいろわかってきました。

まず発音を重視していること。
方法はUDA式。
リテンションを意識すること。

そうして、また宣伝文句を見直してみると、××とは?とか、なぜXXのか?という部分がだいたい予想できます。
他のI'm tiredとかGood Morningが云々とかは、ちょっとしたミニ知識レベルなので、そこまでの価値花井と思うし、あとは、第二言語習得理論を調べればいいかな。
しかし、○○と伏字にするのは、好奇心をかき立てられるので、マーケティングには効果的かもしれません。まあ逆効果もあるでしょうが。
本人の英語ですが、英語っぽく話していますが、やっぱり日本人だとわかります。人の批判をする資格はありませんが。今までネィティブと聞き間違えるくらいの発音をしている人には数人ぐらいしか会ったことがありません。
どうしても日本人は、気をつけていても、子音の後に若干の母音が入ることや、イントネーションなどが違い、ネィティブ並と自称している人でも違いは明確です。


学問に王道はなしということで、地道にやって行くかな。
今日はなんとなく聞き取りがしやすい。やはり低音に意識を合わせると、今までもやもやとしか聞こえなかった英語が少し聞き取れる。喉で聞こうとするとよい。
Kazさんからときどき急かされるのでまた英語喉の練習をしようかな。

テーマ : 英語・英会話学習
ジャンル : 学校・教育

競馬ファンド事件で3人逮捕

http://www.asahi.com/national/update/0828/NGY200808270014.html
スライムしくしく
東山倶楽部は「中央競馬会が開催するレースの勝ち馬を、72.5%の確率で的中させる確率論ソフトを開発した」と宣伝。...同社幹部3人に対する逮捕状の容疑は、それぞれ、05年8月から11月ごろ、大阪府、長野県などで出資金を集める「説明会」を開催。「毎月5~10%の配当金」「元本は退会時に全額返還」などの誘い文句で、会員らから、それぞれ1千万円以上の資金を集めた疑い。


オールインFXのソフトウエアVictoryRunの前身の競馬予想ソフトとリンクしそうでなかなか興味深い。
運営会社はしっかりとオールインとなっています。

テーマ : ブログ日記
ジャンル : ブログ

エキサイト(Excite)ブログからFC2ブログの引越しツール 公開

ようやくWeb上でのツール公開です。

http://www.happiese.com/flex/exblog.html

エキサイトブログからFC2BLOGへの引越をサポートするツールです。このツールを使うことで、エキサイトブログのテキスト部分をFC2Blog形式でエクスポートすることができ、それをFC2Blogにインポートすることで引越が完了します。

ただし、イメージファイルはエクスポートしません。イメージファイルのリンク先はエキサイトブログのままになっているので、エキサイトブログに残しておけば問題はありません。イメージファイルも移動する場合は、このツールで出力されるイメージファイルのリストをWeb巡回ソフトなど使ってダウンロードして、FC2Blogにアップロードし、リンクを張りなおします。

サーバの負荷を避けるため、同時刻には1回しか実行できません。
他の人が使っている場合は、「込み合っています」と表示されます。
また、あまりにも大量だとタイムアウトし、ストリーミングエラーとなる可能性があるため、期間を小さく区切って実行します。

なお、エキサイトの記述方法が統一されていない部分が多々あるため、このツールでは対応できないサイトもあります。

◆    ◆   ◆

(ここからである調)
FLEX + Rubyで作成したが、いろいろなところで詰まり、なかなか苦労。
技術的な話はまた明日以降に。
いろんなサイトを試してみると、できないのが結構ある。
対応するために、ソースを修正していると、どんどん複雑怪奇になってしまう。ちなみにサーバ上のものは先日の公開ソースからさらに変化している。
キリがないので、ここで対応は取りやめ。テンプレートを変えれば取り込めるかも。

テーマ : ブログ日記
ジャンル : ブログ

エキサイト(Excite)ブログからFC2ブログの引越しツール修正

新しいドメインをとった手始めに、エキサイトブログからの引越しツールをWeb上で提供しようと思いたった。前は、rubyのスクリプト自体を提供し、ユーザ側でスクリプトの所定の値を修正して、ブログのドメインや年月を設定してもらう形だったが、これだと、rubyをインストールしている人しかできないため、もっと多くの人に使ってもらうために、Web上でできるようにしたいと思った。

単純に、サーバサイドで実行すればいいと思ったのだが、それ以前に、前のスクリプトではいくつか問題があった。それは、このブログにリンクしている人のブログから知ったのだが、タイトルが取れていなかった。
試しに自分のブログで実行したが、確かにタイトルが空になる。前バックアップしたものを見ると、設定されている。何が原因かと思えば、エキサイト側でHTMLを変更している。

このスクリプトは単純にHTMLを取ってきて、正規表現に引っ掛けて持ってきているので、HTMLを修正されてしまっては、正常に動作しなくなる。大文字小文字を区別しないなど多少の融通が利くようには作ったつもりだったが、ちょっと属性が入っただけで駄目になるなど問題は残っていた。あと、試したサイトは知人のpataさんのサイトだけだったので、どれだけ通用するかわからなかった。

まずは、自分のブログが正常に持ってこれるように修正した。
以前なら、<div class="POST_TTL"><A NAME=\d+.*?>のあとにあったのだが、A NAMEタグがなくなっている。さらに携帯から投稿した場合に、タイトルの前にIMGタグが入っている。

この辺を修正することで、自分のブログは大丈夫になったが、他のブログを見ると全然違う。テンプレートが違えば、この辺のタグも変わってしまうのだろうか。タイトルのところも<div class="POST_TTLだったり、<pタグだったり、class名がpost_titleだったり、ダブルコーテーションがなかったりと統一されていない。
これだけ違うと、同じプロセスの中では処理しがたい。が、結局、ORを使ったり、if文で分岐させることで、一つのスクリプトの中に収めた。まあ、すべて試していないので、別のテンプレートを使っていたら駄目かもしれない。

ポイントとしては以下の通り。
・大文字小文字の違いの許容 /iを使用
・ダブルコーテーションなしにも対応 "?を使用
・スペースや属性追加への対応 .*?を使用
・ちょっとした違いは(xxx|yyy)で対応するが、大きな違いはif分岐

正規表現が複雑になってくると、ソースが汚くなってくる。何を抽出しているかを明確にするために外出しにした方がいいかもしれないなど、課題はいろいろある。
ソースのコメントにRDFがあったが、ここにはURLとタイトルしかない。RSSはコメントやトラックバックはなく、古いものは多分取れない。
なので、HTMLから持ってくるしかないが、この辺を楽に出来るHTMLパーサがあればいいのだが、と思うが、縦棒|で区切られているところがあることを考えると、やはり正規表現が一番かもしれない。

Webから情報を抽出してくる要望は多いと思うので、この辺を楽に組めるフレームワークがあればと思う。ブログやSNSの引越しは結構重要かなと思う。MovableType形式に統一されればいいのだが。


一箇所、処理に時間がかかるところがあった。最初はネットワークの問題かと思ったら、そうではなく、正規表現検索で時間がかかっていた。最初はトラックバックが多すぎるからかと思ったが、そうではなくヒットしなかったからのようで、ヒットするように修正したらさっと進むようになった。

ようやく正常に動作するようになり、これをサーバ側においてcgiで呼び出せばいいと思ったが、ここでも一苦労。この続きは後ほど。

とりあえず修正した本体スクリプトはここ
使い方は、AUTHORの設定をしなくてもよくしたのを除き、同じ(サーバ版は今進行中)。


対応できるブログは多くなったと思うが、ただし、http://blog.excite.co.jp/shokotanのように、独自ドメインのない公開ブログは駄目。ちょっと直せばできるようにはなるが、まず要望はないはずなので、やらない。

あと、イメージリストも作成するようにした。
これは単にエキサイトにアップロードされている(リンクがあるもののみ)イメージファイルのURLを羅列しただけのもの。イメージのダウンロードは、ReGetなどのクローラを使って行う。
こうしておけば、文字情報とイメージ情報をバックアップできる。まあ、エキサイトにはインポートがないので、いざ壊れてしまった場合は、その情報を持ってfc2ブログなどに移動するのがよいが。

イメージの引越しも考えたが、これは不可能。fc2ブログにイメージのインポートの機能がないため。
やるとしたら、fc2に自動的にアップロードするツールを作り、そのIDを本文中に埋め込むなど、結構厄介。
なので、基本的には、イメージはエキサイトに残しておいた方がいい。ブログ本文を編集してイメージのリンクはなくなったとしても、その投稿を削除しない限り、イメージは残ったままになるので、本文は削除して、同一記事へのリンクを引っ越した旨の記載とともに載せておくのがいいかもしれない。

北温泉に行ってきました。

夏休みを利用して、秘湯として知られる北温泉に行ってきました。
北温泉は那須高原の山奥の渓谷にあって、途中車から降りて10分ほど歩かないとたどり着けないという不便なところにあります。そこがまた、現代の文明から切り離されている感じで魅力的なところです。携帯も通じません。ドコモ2Gでしたが入りません(ソフトバンクは言うまでもありません)。

6年ほど前に友達と一度行ったことがあって、また行ってみたいとずっと思っていましたが、嫁はきたない旅館が嫌いなのでなかなか実現しませんでしたが、今回は行ってもいいということになりました。

前回も自炊で素泊まりだったので、今回もそうしましたが、お盆の時期に一部重なっていたので千円割り増しで、あとで宿主にも言われましたが、浴衣もつかないし、泊まる部屋も江戸時代の松の間なので、通常の食事つきの方が得でした。浴衣代は1日350円かかります。古い建物を味わうという方以外にはこの部屋に泊まるのはあまりお勧めできません。まあ、口コミでは昭和時代の部屋も汚いという話ですが。

行く前々日が東京が大雨になって、猛暑も和らぎ、逆に寒いくらいで、前日も涼しかったので、あまり避暑地に行くありがたみがありません。以前、冬に沖縄に行ったときも、暖かかったものの、その前日東京が小春日和になっていてあまり変化を感じなかったことを思い出します。

自炊するので、米、インスタントラーメン、それからいくらかの食材を家から持っていき、現地のスーパーで野菜を買うことにします。
東北自動車道に乗り、途中、上河内SAに寄り、宇都宮餃子をほおばりました。
宇都宮餃子

デジカメで写真を撮ろうと思いましたが、何という失態、SDカードが入っていません。SDカードは家のPCのスロットに挿したままになっていました。次回からのチェック項目で、デジカメだけでなく、カードも加えておくことにします。
なので今回の写真は携帯904SHのカメラで取ったため、画質がよくないです。特に雨天・曇天だと非常に悪くなります。

そこで休んだのち大雨が降ってきて先行き不安になります。那須ICで降りて、以前食材を買ったスーパーがどこだったか思い出せないので、宿屋に聞くと、途中にダイユーなるスーパーが出来ているのでそこに行くとよいとのことでした。
那須ICから那須湯本方面に向かう道はかなり込み合っています。高速は正味2時間ほどしかかかりませんでしたがそこから先が結構時間がかかりました。平日にもかかわらずよくこれだけ多くの人がいるものだと思います。道の両脇には、焼肉屋などがたくさん並んでいるので、それも納得がいきました。

広谷地という交差点を右に折れて300mほど行くとダイユーという大きなスーパーがあります。
ダイユー

奥地に入ってしまうとなかなか大きなスーパーはないため、ここで買い物をしていきます。

そこから那須湯本に向い、さらに坂道を駆け上がっていきます。那須湯本を過ぎると、車が一気に空いてきます。軽自動車ではこの坂道を登るには馬力が足りず、30キロぐらいしか出ません。雨で暗くなった中、対向車もほとんどなく、のろのろ上って行くので非常に不気味な感じがします。

途中、右に、北湯温泉行きと書かれた表示があったのですが、もっと先だと思い、また北湯ではなく北温泉だと思っていたので、そのまままっすぐ行ってしまい、那須ロープウエイのところまで来てしまいました。道を間違ったことに気づき、宿に電話をかけ、確認しました。そこでは、ソフトバンク携帯でもつながります。途中でもいろいろ道を聞きながら、ようやく北温泉入口の駐車場にたどりつきました。
駐車場

途中、旭温泉というところが廃墟となっていたのが寂しいところです。なかなか山奥の温泉に人を引き付けるのは難しいのでしょう。
雨が降っているせいもあって、かなり寒いです。一足先に秋になっている感じです。
北湯歩道


車で来たため、荷物の量を気にせずに持ってきて、着いてから判別すればいいと思いましたが、雨が降っていて、また到着が遅れたため、全部持って行くことにしました。一度ではバッグに入らないようなので往復することにしましたが、これが間違いで、駐車場から宿へは下りだからいいものの、帰りは上りなので結構大変です。2回目の荷物を運ぶために戻りましたが、手ぶらでも体力を使います。道は舗装されているので(昔は石詰めもあったような)、キャスター付きのバッグを持ってきた方がよかったと思いました。
北温泉遠目


荷物を重くしているのは、飲み物と食材なので、滞在中に全部平らげて、持ち帰らないようにしようと思いました。が、あまりよく考えずに持ってきたので結構な量になっていたため、大変なことになりました。完全な食べすぎです。自炊する場合、この辺はきちんと考えて、滞在期間中どれだけ必要かを計算した方がよいでしょう。

自炊設備には、なべ、フライパン、炊飯器、皿、おわん、どんぶり、包丁、はし、スプーン、油・塩・しょうゆ・ドレッシング・胡椒などの調味料など一通りの調理具は揃っています。水は綺麗で、温泉水も飲めます。
炊事場

特に調理具で不足しているものはありませんでした。強いて言えば、だしを持ってきておけばというぐらいです。初日は疲れていたので、簡単にインスタントラーメンとサラダを作って済ませました。
近くにコンビニがあるわけではないので、自炊でなくても、食べたいものがあれば持っていって自炊場で調理するのもいいかもしれません。

宿の人の対応は、口コミにあるとおり、他のホテルの従業員等と比べてしまうと、決していいものとは言えません。が、そこまでぞんざいな対応というほどでもないです。初っ端、割り当てられた部屋の鍵が締まらないので、それについて言うとすぐに直してくれました。

部屋はお世辞にも綺麗とは言えず、廊下もきしみます。そこが風情があっていいと言えばいいのですが。ちょっとにおいがあるので、部屋用にお香や芳香剤を持って行ったほうがいいかもしれません。
また網戸がついていないので(他の部屋は知らないが)、あけておくと虫が入ってきます。幸い、涼しいのであまり窓を開けておく必要はありませんでした。以前来たときは、ずっと晴れていたため、今回よりは暑かったように思います。

トイレは、洋式で割と綺麗です。が、ウォシュレットではありません。ウォシュレットに慣れた現代人にとっては、非対応のトイレは結構苦痛です。そういう需要もあってかTOTOから携帯ウォシュレットが出てますが結構高いです。以前は7500円ぐらいしました。100円ショップであってもよさそうなのですが以前探したときはありませんでした。代わりに注射器なんかいいかなと思ったのですが、ないので空のスプレー瓶を買いましたが、力が弱いです。そこで思いついたのが子供用のおもちゃの水鉄砲。これは結構いけます。今回もこの二つで対応しました。
ちなみに今では、携帯ウォシュレットでぐぐると、廉価な商品が結構ありました。依然、100円ショップにはないようですが。


この温泉で最も特徴的なのが、天狗の湯です。3面に天狗のお面が飾られ、深山幽谷という雰囲気の中で、ゆったりとくつろぐことが出来ます。山の上から湧き出した温泉がダイレクトにここに注がれます。湯量が豊富で、地下水とあわせて水温が調整されます。ここは、混浴なため、女性は、男性がいると避けて、いないときを狙って入浴するようです。
天狗湯


そこから上に上がるとまたいくつかの湯があり、その上に鬼子母神が祀ってあります。北温泉の建物の中にもいくつもの神社があり、修験道の行者が修行していた場所という面影を感じさせます。
鬼子母神


結構涼しいので、湯から上がって出てしばらくすると寒くなるため、そうするとまた入ってという感じになります。ただ入浴は結構体力を消耗するので、出てきてからぐたっと休んでしまったりします。持っていった本は結局大して進みませんでした。

河原の湯というところもあり、ここは傍に流れる渓谷を見ながら湯につかるところで、夜晴天の場合は、星がよく見えます。
河原2


あいにく夜晴れていたのは一日だけで、夏だからなのか、降り注いでくるほどには見えませんでした。脱衣所の電灯も少し邪魔です。
河原


また、入口の横に温泉プールがあるのですが、ここは、外から丸見えなので、といっても宿泊客や従業員しか通りませんが、水着が必要です。私たちが帰るときに家族連れが入っていましたが、水着はだれも着けていませんでした。20ぐらいの女の子も着けていないようでした。ご一緒できなかったのが残念!

携帯がつながらないので、エッジでインターネットにつなぐのは無理だろうと思い込んでいましたが、3日目にノートPCを立ち上げたら、無線LANに接続できました。速度も500kbps以上出ており、Webを見る分には問題ありませんでした。
まあ、こういうところに来たら、折角なので文明の利器とはおさらばしておくのがよいでしょうが。

あと、ワンセグですが、屋外ではかろうじて入ります。局によって切れるところもありますが。見る分にはテレビがあるので、普通の地上放送を見ればいいのですが、私は毎週夜中の番組をSonyのネットウォークマンに録画しているので、それを切らしたくなかったため、窓から外に出しておいて予約録画したところ、きちんと録画できておりました。


普通の旅館の感覚で行くと間違えるので、持っていったほうがいいものは以下の通りです。宿でも売っていますが。

・タオル、バスタオル
・はぶらし、歯磨き粉
・石鹸、シャンプー
・洗濯バサミ、洗剤
・キャスター付きバッグ

とにかく、深山幽谷の雰囲気の中で秘湯を味わいたい人にはお薦めです。が、綺麗なところが好きな方は泊まりはせずに、日帰り入力だけにしておいた方がいいでしょう。それは口コミの中でいろいろ書かれている通りです。

中古アパート投資の話(6)

あとは出口戦略。
建物が無限にもつことはない。いつどのように手放すのか。そのまま手放すか、更地にして売却するか、建て替えをするか。そこでの収益を見込み、トータルのキャッシュフローを計算する。これはNCFで計算する。

きちんと出口を見ていないと、取り壊しに莫大な費用がかかる、廃屋となって誰も住まないのに固定資産税だけがとられていく、途中で売却したがトータルで見ると損失となった、ということになる。

あと諸々の事項。

・連帯保証人
この問題も大きい。日本では高額な買い物をする場合や賃貸には必ずこれがつくのが慣習となっている。
マンションの購入時には保証人協会がついたので、あまり意識していなかったが、投資ではつけられないか、つけたとしてもその費用が収支を圧迫する。連帯保証人なしでも融資は受けられるが、その場合金利は高くなり、これまた収支が狂ってくる。

・融資
銀行によって全く金利が違ってくるし、審査は厳しい。
私が申し込んだとき、銀行の担当者と連絡を取り、普通のサラリーマンが不動産投資をするということを非常に不思議に思っていた。一般的には、あるいはこの銀行では、サラリーマンの不動産投資というのは珍しいもののようだ。

ある人によると、中古アパートは絶対やってはいけないとなっていた。無理に取得すると、その後信用を傷つけ、持っているというだけで、次の融資が難しくなるという。

これまで中古木造を検討してきたが、次のような選択肢もワンルームよりはよい。

・RC一棟買い
耐用年数も長く、火災や損傷にも強く、銀行の融資も比較的おりやすい。
問題は、きちんと出口を考えておかないと、大規模修繕や取り壊しで膨大な出費が必要になることだ。
億単位の物件をフルローンで買える場合もあり、これだけで一気にリタイアできる。とはいえ、額が高いだけに、収支が狂えば一気に莫大な負債を抱えることになる。
この投資の推進派は木造アパート投資ほど危険なものはないと言う。

・新築アパート
融資もおりやすく、初期の家賃を高めに設定できるが、初期の費用が高いので利回りは低い。最初に入った人が長く居てくれればいいが、出た途端に中古となって家賃を安くしないといけなくなり、そこから収益が下落する。

(とりあえずここまで)

テーマ : 投資・資産運用とくとく情報
ジャンル : 株式・投資・マネー

中古アパート投資の話(5)

そうなると、そこを補填するのは、減価償却ということになる。
減価償却は、元本返済とは逆に出て行かないのに、費用として落とせるものとなる。
ところが、中古の場合、ここで問題が出てくる。
まずは、新築の場合でも同じだが、土地は減価償却できない。
また建物は償却年数が決まっている。法定耐用年数で決められている。
計算式はこうなる。

・法定耐用年数経過前
  法定耐用年数-経過年数×0.8
・法定耐用年数経過後
  法定耐用年数×0.2(但し、最低2年)

<建物>
SRC造・RC造
 事務所用 50年
 住宅用  47年
金属造(鉄骨造)
 事務所用   38年
 店舗・住宅用 34年
木造 22年

<建物付属設備>
 給排水・ガス・衛生設備 15年

中古の場合、建物価値が低い上に、償却期間が短い。そうすると、最初のうちはいいが、後になってくると、減価償却費がなくなる上に、元利金等返済の場合、元本返済部分が増えてくるために実際の収支は大したことはないのに、税金がどかっとかかってくる。そしてマイナスになるケースもある。

また、物件を土地代と建物代に按分するとき、建物代を高くすればより多く減価償却を取れるが、土地代が低ければそれだけ銀行担保価値が減ることになる。また、不動産取得税や登録免許税にも影響がある。

所得税は大きな問題だ。
収支のシミュレーションを行う場合、所得税額まできちんと見ておかないと、想定が狂ってくる。

そして、所得税は、事業所得に給与所得を加算してかかってくる。累進課税という悪法があるために、税率はその分高くなる。合わさったせいで余計な税金を払わされることになる。

私はシミュレーションでは、
事業収支と現金収支を分けた。そして、給与所得と所得控除、それから給与だけの場合の税額と事業所得を加えた場合の税額を算出した。そしてその税金の差額を、不動産による現金収支から差し引く。これが正味の不動産投資によるリターンである。

つまり、借入金元本返済も含め、不動産投資によって手元に残ったお金から、不動産所得によって増額した税金を差し引くことだ。
これを年々累算していき、何年で元が取れるかを計算した。


あと注意する必要があるのは青色申告。10室以上だと事業規模となり、青色申告控除65万円が受けられる。ただこれは、他に事業を行っていて複式簿記をしていれば、別に10室以上である必要はないのかもしれない。ただ私はそう思い込み、10室以上に絞っていた。

まあ、実際に不動産投資をしている人は、税金はあまり気にしていないかもしれない。帳簿上収支が赤字になればいいのだ。だからできるだけ、経費となるような出費の仕方をするようにする。
ところがこうやって赤字にすると税金上はいいかもしれないが、銀行に対してはどうなるのだろうか。黒字を続けない限り、次の融資は受けられないだろう。ちょっとの黒字なら大丈夫だろうか。

また、初年度は諸経費を経費にできるため、大体赤字になる。これでうまく所得税と相殺ができればよいが、住宅ローン控除とかぶってしまい、所得税がマイナスになってしまうと、その分、折角の控除を損することになる。ある人は、事業の損失は必要な分、別途繰り越せるようなことを言っていたが、こういうケースでできるのかはわからない。住宅ローン控除がなくてマイナスになった場合は間違いなく繰り越せるが。
それを考えると、年の後半に買うと、もったいないかもしれない。これはもう少し調査が必要。

ただ、諸経費といっても、仲介手数料は資産に加算されるため、そのままでは経費にできず、またそのうち建物分のみが減価償却対象となる。登録免許税や登記費用に比べて仲介手数料は馬鹿高いのでこれは結構痛い。

修繕費は、費用になる場合もあれば、資産となって減価償却の対象となる場合もある。

これは意外と高くつく。

(続く)

テーマ : 投資・資産運用とくとく情報
ジャンル : 株式・投資・マネー

中古アパート投資の話 (4)

業者任せにはせず自分でシミュレーションを作ることにした。エクセル表にいろいろなパラメータを入力していく。最初は外部のサイトでローン返済シミュレーションをしていったが、やがてPPMTやIPMTの関数を使って、借入金元本、利息を計算した。

初期パラメータとしては、
・満室時家賃
・土地評価値
・建物評価値
・借入金
・金利(固定期間)

変動パラメータとしては、
・空室率
・家賃下落率
・修繕維持費(10年目など切れ目には修繕費を大目に積む)
・金利(変動期間)

そして、
・管理手数料
・固定資産税
・都市計画税
・減価償却
・その他の経費
といった経費部分。

そこから事業所得を割り出す。

たいていはここまでやる。そして、経営ではそこまででよい。

が、個人ではそこでやめてはいけない。実際に投資が結果を出しているかどうかはこれでは全くわからないのだ。このことを述べているサイトや本はほとんどない。

私も最初はざっくばらんで収入から支出を引き、さらに返済金を引けばキャッシュフローが出てくると思い、業者のもそのようになっていた。

が、(常識で、私の無知にすぎなかったが)、大きな落とし穴があった。

収支が黒字なのにもかかわらず、キャッシュフローがマイナスで泣く泣く物件を手放すケースがあるという情報を得て、そんなことあるかと思ったが、やはりそうだった。

一つは借入金元本返済は経費にはできない、ということだった。
これは大きなショックだった。業者に言うと、さも常識であるかのように、「そうです」ときっぱり言ってくる。

私は、手元に残ったお金に対して税金がかかるものと思っていたが(減価償却は除く)、そうではなかった。借入金元本返済部分は経費にはできないのでそのまま収益と見なされ、そこに税金がかかってくる。うーん、これは隠れた金利ではないか。レバレッジが効くなんて嘘ではないか!

しばし頭を抱えた。いろいろ不動産投資の節税関連の本を見たが、そんなことは常識過ぎるためか何も書いていない。ある税理士は、某会社の経理担当がよくわかっていなくて、借入金返済を元本もまとめて支払利息の科目に入れていて、注意したことがあったそうな。

そうなると、月々の元本返済が決まっている場合、その部分は収益と見なされるから、そこにかかる税金部分をプラスした利益を上げないといけないことになる。

考えてみると、簿記を勉強していたとき、費用の欄には、支払利息という科目はあっても、借入金返済は出てこない。損益計算書には出てこない。借入金返済は貸借対照表で表現され、仕訳としては、貸方に資産、借方に借入金が来ることに該当する。
元本は資産と負債として表現されるので、借入金の返済は、損益には反映されない。当然のことだ。元本は10年後に一括で返すとなったらこれはわかる。
経理上、借入金の返済は、当期利益からか、資産取り崩しで行うことになる。
まあ、家計でも、あまったお金で繰上返済を行うので同じことだが。

(続く)

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中古アパート投資の話(3)

候補に挙がっていた物件について、最後まで懸念点だったのが、駅から少し遠いこと、狭いこと、そして地形の問題だった。また、東京から少し遠いのも気になった。

駅から少し遠いのは自転車を使えば問題がないかなとは思うが、賃貸の場合どうか。自分で住むとしたら。最近は賃貸に住んでいないので感覚がわからなくなってきている。今住んでいるところは、駅からまともに歩けば20分以上かかるが、自転車とバスがあるので、駅から遠いことを気にしたことは一度もない。ただし、賃貸でワンルームに住むとするとやはり違うかもしれない。

あとでいろいろな不動産を見て回ったが、バブル期に建てられたものは大体似通っている。ロフトつきで、極狭の部屋を補っている。ロフトの広さや、ロフトに入ったときの高さは物件によってばらばらではあったが。今では、11㎡~18㎡なんて論外な狭さだろうが、それでも家賃が安ければ住む人は住む。
私はここにターゲットを置きたいと思った。バブリーな若者や過保護の大学生ではなく。安ければ人は入る。ただし、それは住人の品質を落とすことになりリスクをはらんでいるが。

最初に業者と一緒に見に行ってから、3度も現地に行き、周辺を歩いたり、駅まで歩いて往復したりした。家から車で何分かかるかというのも重要な点だった。何か問題があったら駆けつけられる場所がいい。
閑静な住宅街で、近くにスーパーもあり悪くはないのだが、駅前が閑散としているのが気になった。買い物は主要な駅に行くだろうと思うのだが、自分で住みたいと思うか微妙だった。


嫁は古いのが問題だといっていたが、木造が正直どれだけもつのかというのはわからなかった。いろいろ調べてみると、築40年、50年という木造が普通に売り出されているし、周りを見渡してみれば、戸建は木造だし、20年以上経っている家なんて普通にある。20年経てば価値がなくなるというのはナンセンスだし、35年経てば取り壊す必要がある、というのはどういう作り方をしているのかと思う。
業者も朽ちるまで使い続けるのがいいのではと提案してきた。

一度業者と見に行ってから、業者に、さらに修繕履歴、土地の評価、ローン金利、建物に関する細かいこと等を聞いた。ワンルームマンションの件も話をしていたので、それに比べれば全然いいでしょうということだったが、やはり中古というのは怖い。確かに新築ワンルームマンションはまるで夢がない。35年後という遠い先にようやく収益が出てくる(それもうまくいけばの話だが)。それに比べると、これは6年で投資金が回収でき、そこから収益がもたらされ、最後は土地の売却益となるのでずっとよい。
ただこれもうまく行けばの話で、先にあげたようなリスクはある。

ローン金利については、地銀から非常にいい条件が出てきた。ただしこれは打診した段階なので実際に審査を通してみないと正確な融資額と金利は確定できない。が、そのときは、それで確定しているものと思い込んでいた。


どうするかじっくり検討しようと思ったが、業者から急かされて、買付証明を出すことになった。他にも購入希望者がいるので、押さえておく必要があるということだった。買付証明を出したとしても、特に強制力はないのでとりあえず出しておくことにした。

ここは少し、強引に業者のペースで進められていると感じた。結局この物件は断念したのだが、そのあと売れていないところを見ると本当に購入希望者がほかにいたのかどうかわからない。

反省点としては、生半可な状態では、不動産投資には手を出さない方がいい。額が大きいだけに、十分勉強してから出ないと、いくら実績があり、きちんとしたコンサルをしてくれたとしても、責任をしょうのは自分である。業者のペースで進んでいると思ったら一旦休止することだ。
もちろん掘出し物は即手を打たないと他の人にとられる。ある物件は、かなり条件がよかったが、大雨が降っていたため、今日は行かないと断ったら、翌々日には他の人に持っていかれてしまった。こういうことがあったとしても、やはり十分な知識を持っていないなら、突き進まない方がいい。

そこの社長さんは結構カリスマで全国にファンを持っていたが、担当者は頑張ってはくれていたものの、どうもこちらの思っている情報をストレートには出してくれなかった。社長さんも細かいことはごちゃごちゃ言わず、任せておけば大丈夫みたいなところがあった。

例えば、収支シミュレーションを出してほしいと言ったが、どうも作ったことがなかったみたいで、出てくるまでに時間がかかった。収支のシミュレーションはワンルーム業者は普通に出してきていたので、ちょっと不思議だった。それを行わずにどうやってこの物件はOKと太鼓判を押せるのかわからない。

もちろん、長期の収支シミュレーションなんて机上の空論である。先のことはどうなるかわからない。ただし、いろいろ経験があれば、あるいは一般側から平均的な想定はできる。そうやった方が無計画でやるよりはずっとリスクは少なくなると思う。

ランニングコスト(管理委託費、固定資産税、修繕費、クリーニング代等)を考慮したうえでのシミュレーションは重要だ。管理委託費でどこまでカバーされるのかを把握しておく必要がある。単に賃貸の仲介をするだけの場合もあれば、クリーニングをまかなってくれる場合もある。

エアコンや水回りの設備がどれだけの頻度で故障するのか、そのときにどれだけの費用が必要になるのか、過去の修理歴は、など必要になってくる。こういうのは全部オーナー負担になってくるが、それも聞かないと出てこない。売り切って終わるつもりではないだろうが、やはり運用コンサルをするならそういう点も押さえておくべきじゃないかと思う。

嫁の方が、収益をローン返済に回した場合10年で完済できるかどうかを一つの目安にしていたが、それは何とかクリアする。空室率が上がらなければの話だが。

(続く)

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中古アパート投資の話(2)

また不動産投資というのは、何とも手間がかかり、手数料がかかる投資である。ワンルームマンション投資ではさほど諸費用を気にしていなかったが、一棟買いとなったとき、諸費用の高さに目を疑ったものだ。

・不動産取得税
・登録免許税
・仲介手数料
・火災保険
・印紙代
・ローン手続き経費

とかかってきて、概算で物件価格の7%かかる。特に仲介手数料が3%というのは納得しがたい。業界の常識なのだからここに疑いを立てることはできない。もちろんそれ相応に働いてくれたり、またすべての売買が成立するわけではないのだから妥当といえなくもないが、それでも高い。
一部ディスカウントが始まっているが、ちょっと遅すぎると思う。エイブルが賃貸の仲介手数料を半分にしたり、礼金なしが出だしたのもだいぶ前なのでそれを考えると、ちょっと不思議だ。流動性が低いせいだろうか。

この手数料の高さ、換金性の悪さは、キャピタルゲインを得ようとするときには問題なる。よくない物件を買ってしまったと思って、仮に同価格で売れたとしても、7%+3%=10%の損失となる。
仮に高く売れたとしても、5年以内に売った場合は売却益にかかる税金は高い。ここは出口を考えるときには注意したほうがよい。



これから書く話も数ヶ月前の話だが、その間、大量の不動産投資関係の情報を見て、いろいろと考えることがあった。

まず、ある不動産会社の紹介で何件かのアパートを見に行った。新築、中古、新古とだった。表面利回りは、新築は7%,中古は11%、新古は8%というものだ。詳細は省略するが、利回りのよい中古を検討することにした。さすがに新築と比べると汚いが、思ったほど朽ちている感じではなく、外装は修繕済みだったので、見た目は悪くはなかった。

中古アパートの利点としては以下のものがある。
・利回りが高い
 これは購入価格が安いため。新築の価値の下落に比べ、家賃の下落率は小さいため、新築よりも利回りはよくなる。逆に言うと、新築はそれだけ、新築プレミアムとして、余計なコストがたくさん乗せられている。

・土地が残る
 区分所有では、更地にして売ることも、建替えをすることも他の区分所有者の合意がなければできない。アパート一棟所有していればすべて自分のものであるから、自由にできる。更地にして売却してさらに利益を得ることができる。

・取り壊しが容易
 鉄骨鉄筋マンションでは1千万ぐらいかかり、大掛かりなものになるが、アパートなら費用は10分の1ぐらいで簡単に取り壊しができる。

欠点としては以下の通り。

・家賃
 当然といえば当然だが新築よりも低い。ただし、新築に比べるとこれから経年しても下落率は新築に比べて小さい。

・空室率
 これは立地や家賃によるので一概には言えないが、一般的には新築よりも埋めにくい。

・融資
 築20年近くなれば、銀行からは建物価値はゼロと見なされ、土地代分しか融資が出ない。いくら綺麗で頑丈であり、十分な収益が見込めたとしても銀行はそうは見ない。収益還元では計算してくれない。

・修繕
 時間が経てばいろいろと問題が出てくる。シロアリ、水回り、等々。まあ、きちんと管理・修繕されていないマンションも同じことだが、躯体の部分はマンションよりも弱い。

・地震、災害
 マンションに比べ、地震に弱い。まあこれは取り壊しやすさという利点の裏表だが。また木造なので火事が起きれば台無しになる。マンションであれば一室だけの被害で済むものが、木造だとそうも行かない。

・既存居住人
 これはマンションというよりも新築と比較してだが、どんな人が入っているかわからない。家賃滞納、自殺、その他揉め事を起こす住人がいるかもしれない。
 こういう住人は、建物が朽ちたときに更地や立替をしようというときに居座り続け、追い出すために莫大な必要がかかる可能性がある。


こういう欠点を考えてもなおも前進しようと思った。

(続く)

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中古アパート投資の話

ワンルームマンション投資の話はあれで終わったのが、単にサラリーマンをカモにしようとしている業者を断るだけの話には終わらせなかった。

不動産投資には以前から興味があったので、これを機にいろいろ勉強し、実践に移そうと思った。
自宅マンションのローンの残債があるため、不動産投資はできず、返済し終わってからだと思っていた。

金持ち父さんもそうだし、他の投資本でも繰り返し、自宅は買うなとある。その手の先生方は、十分な余裕資金ができて、最後に買うものだという。私もそう思う。自宅を買う際、賃貸にするかどちらにするか悩んだが、どちらかではなく、そもそも新築は非常に割高であるという点だ。

嫁は、住宅ローンを早く返し終わって、今のマンションは賃貸に回し、そしてまた新たにローンを組んで新築を買って、住宅ローン控除を受けて頑張るんだと言う。そしてそれを繰り返して資産を増やして行くのだという。これは、目の前が真っ暗になる、先の遠い考え方だ。やっとのことで負債を消したところで、またさらに大きな負債を背負い、必死に繰上返済する。もちろん家賃収入があれば次のローンの返済負担は減るが、さらに繰上返済するなら生活はいぜん苦しいままだ。

こういう資産形成の仕方は、ひたすら労働力を資産に変えて行くだけで、投資でもなんでもなく、政府に税金のお情けをもらいながら、デベロッパーと銀行を儲けさせるやり方にすぎない。他人の金を使いながら、レバレッジを利かせて、収益を増やす投資をしたいものだ。

まずは、負ってしまった自宅という「負債」を何とかするために繰上返済をして、それから投資だと思っていたが、ある人のアドバイスではそれよりも投資をした方がいいということだった。

ただこれは後から考えたとき、試算した結果、繰上返済した場合、その分節約できる額を考えると、年利5%の30年間の確実な運用と同じになる。ただし30年後には元本が0になるというようなものであるが。

不動産投資の目的としては、
・年金
・失業保険
・セミリタイア
というのが主なもの。

先行きの経済状況が見えない中、いつリストラに合うかはわからない。特に年を取ると、採用のハードルは極端に高くなる。妥協すれば、大幅な年収ダウンとなる。病気になっても入院しなければ医療保険は受け取れない。
そもそも生活のために糞面白くない仕事を続けるのは精神衛生上よくない。収入は別のところで得て、自分の好きなことができればよい。

また年金も当てにならない。少子高齢化が進めば、どうやっても自分が定年を迎える頃には、受給年齢がさらに引き上げられ、受給額も下がるのははっきりしている。そんな中でどうやって収入をやりくりして行けばいいのか。若ければ働けばいいとなるが、年を取れば仕事は見つからなくなるし、老齢で仕事をするのは厳しい。

とはいえ、少子高齢化の問題は、年金のみならず、不動産投資にも影響を与えるので、問題の根っこは同じなので、不動産投資が年金代わりになるかどうかというのは疑問があるところだが。
ただ一般的に言われているところによれば、人口が減少しても、世帯数は逆に増えていくというもの。これは核家族化が進むからで、思うに以下の要因が世帯数に影響があると思う。

・田舎から都会に若者が出て行くが、家族は田舎に残る (+)
・老齢者が亡くなるが、家族は残る (±0)
・一人暮らしの人がなくなる (-)
・熟年離婚 (+)
・結婚、ルームシェア(-)
・海外からの移住(+)
・海外へ移住(世帯まるごと) (-)

人口が減少する速度よりも、人がばらばらになる速度が速ければ、世帯数は増加する。とはいっても、限度はある。全部ばらばらになるということはないだろうが、その前に両者は逆転し、世帯数は減少に向かう。そのときに人口減少が止まっていればいいが。

一部の政治家が、日本の労働力を保つために、海外の労働者を増やそうとしているが、おそらくそうせざるを得なくなるのではないかと思うが、いずれその外国人の国も少子高齢化に向かうだろうから限度はあると思う。海外の労働者が増えることを見込んで、ゲストハウスというのもいいかもしれない。

(続く)

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「この街」に住んではいけない!

住まいのプロが教える30の警告 「この街」に住んではいけない!住まいのプロが教える30の警告 「この街」に住んではいけない!
(2008/02/21)
中川 寛子

商品詳細を見る


街選びに始まり、適切な物件選びに至るまで、様々なポイントを解説してくれている。

これから、マンション・戸建を買おうとしている人、引越しを考えている人にお薦め。

・地震大国日本では、第一は安全な地盤を選ぶこと。おすすめは洪積層。20m以上の高台がよい。

・杭の長さは20m以下なら安全。強度の強い杭を深さ50mまで打ち込んでいて安全などと謳う分譲マンションはそもそもアブナイ地盤の上に建っている。

・水害ハザードマップで簡単に危険度チェック

・腐ったサトイモを売っているスーパーのある街は物価が高い。競合する商店街がない場所では企業努力をしなくなり、物価が高く、鮮度が悪い。

・トイレをケチる物件は、鉄筋もケチる。

・敷地図や住戸配置図(自分の住む部屋の隣、上の階にどのような間取りが配されているか。音で悩まされるかわかる)からも会社の姿勢は読み取れる。敷地図では都市計画道路に用心、これはいずれ道路になる可能性がある。


ちなみに我が家は、県内でワーストNo.1にランキング..orz.

川口たたら祭り花火大会

また花火大会に行った。
戸田-板橋のものに比べて規模は小さいが、近くで見たので迫力はある。
いろいろな形を表現できるところが花火の進化を感じる。
これで、文字が表示できるようになると、宣伝として企業名などが表示できれば、宣伝効果も抜群かもしれないと思う。

残念ながら、デジカメを持って行くのを忘れたので、携帯のカメラで撮ったが、画質はいまいちでカラーがあまり出ない。隣にいたおばちゃんの携帯カメラのほうが綺麗に取れていた。そろそろ変えどきか。

川口たたら祭り


たたら祭り

ワンルームマンション投資⑤

今度は営業マンと、その上司の営業部長と会うことになった。
30代中盤という感じだが、それほど貫禄がある感じでもなく、なかなか面白い人だった。

本人もワンルーム投資をやっているとのことで、2室持っていると言う。
収支はと聞くと、年間3十数万マイナスだという。節税効果がたっぷりあるようだ!
確定申告の時期になってようやく投資をしていることを実感するそうだ。

なぜそこまでマイナスなのか聞くと、事情があって、金利の高い、スルガ銀行からしか借りれなかったからだという。本人はもうスルガ銀行がいやで、借り換えをしようとしているそうだ。そして、それがあるがためにしばらくはもう新たに買うことができないと言う。

こういうことを正直に言うところが面白い。なぜそこまでして投資をするのかが理解できない。
遠い先の、老後の収益を夢見てということか。

新築ワンルームマンション投資をしている人間は、他の不動産投資の選択肢が見えないのだろうか。見えたらいかに効率が悪いかがわかって、良心からはとてもじゃないができないだろう。なので、自分も実践して、他人にもそれを勧めるということなのだろう。
そして、頭金0でプラスで回せる投資ができる私の立場はうらやましいとのこと。

若い営業マンは、上司の前にいるせいか、物静かだ。これは気持ちがわかる。きつい上司の前だと緊張してうまく話せなかったりする。そうするとまたそこを注意され、評価が下がることになる。一人だとうまく話せたとしても。

で、その上司が出してきた見積りは、1割と諸費用をまけるというもので、月の合計収支が2,917円になるというものだった。もちろん、最初は営業戦略の定石として、あまりうまみのない提案を見せてからだったが。
今回は特別で、自社の利益を削ってでも提供したいというものだった。
理由としては、テレアポ方式の営業がだんだん難しくなってきており、そのため話しに付き合ってくれる顧客は貴重だからというのと、早く物件をさばかないといけないという事情からだそうだ。

売れなかったら売れないままにして、さっさと次の物件に行けばいいのでは、と聞くと、早く売って回転をよくしないと銀行から了承してもらえず、次の物件の営業には入りにくいそうだ。中堅のデベロッパーであれば、確かに、マンションを売りさばかない限り、資金を回転させるのが難しいだろう。もし売れなかった場合、自社で持つことになり、その場合、個人のローン金利より高くなってしまうので、早く売りたいとのこと。

こういう意図も素直に話したので、私は表面上いい提案のような印象を持ちながら、ここからさらにいくらで買い叩けるだろうかと考えていた。あともう1割まけてもらえば、5年後に売却しても、ローン残高以上で売れるのではないかと。そうすれば、節税効果が最も高い最初の5年の間に、十分節税によって利益は確保できる。5年間は、完全に家賃保証と、ローン金利の固定があるので、リスクなくできるのではと思った。ただ、後から考えて5年後に2割引でも売れるかどうかは疑わしい。

今になって言えば、新築のマンションがまるで売れず、かなりの値引きが行われている。もっとも、3割引とかなっているのは、高額なものだが。

近くのエルザタワーの3LDKのマンションが5年落ちで、中はかなり綺麗だったにもかかわらず、3割近く値引いても売れていない。それを考えると、割高なマンションを買って、後で転売というのも問題がある。1割引いて、まあまあの額で、2割引いて本来の額じゃないかと思う。


で、話を、業者とのやり取りの場に戻すと、
頼んでいたシュミレーションを出してきた。金利上昇と家賃下落、修繕費上昇を考慮した35年間のシュミレーションだ。この辺を要望に応じてすぐ出してくるところは、他の業者に比べて評価できるし、前の業者に比べれば遥かにましだった。

が、当然だが、大幅なマイナスになり、結局累計でプラスに転じるのは、44年目だ。まあ、これは金利上昇をどのように見込むかによっていかようにも変わってくる。

そして、そもそもの月の収支は、2,917円で回っているようだったが、年間で見ると、というか、固定資産税によって軽く吹っ飛んでしまう。

とはいえ、節税効果を利益として捉え、それでどこまでの金利上昇に耐えられるかというのも計算してもらったが、4%まではいかない。

あとで学んだ投資適格の判断基準としては、金利4%、さらには6%でもキャッシュフローがプラスになるかどうかというものだ。それからしてもやはり割高という結論になる。


業者は、いい提案をしたので自信たっぷりだったが、私はあとどれだけ値引きできるだろうかと考えていたが、その場でここからさらにまけろとは言いづらく、あとで言おうと思った。

このあと、何人かの周りの人に、この投資に聞いてみたが、全員反対だった。確かにずっと持つのはリスクがありすぎる。でも節税効果を満喫した後で、売ったらいいのではと思っていた。

もともとあまり買う気はなかったので、次に営業マンから電話があったときに、やはりそれでも割高でリスクが高い旨伝え、断った。営業マンは必死に食らいついて、会って話しましょうと言う。私は会っても無駄だからと素気無く断った。
4月中に売るつもりだったようで、焦っていたようだったが、落ち込んでいたのか、その後はしばらく音沙汰なしだった。なんか歯切れの悪い気まずい終わり方だったな、と内心反省した。

が、そこはさすが営業マン、数週間してから、そんなことおくびにも出さず、いつもの威勢のいい調子で電話をかけてきた。もっといいのが見つかったと言う。表面利回りで5%行くと言う。すでに自分でいろいろとアパート投資などを調べていて、新築でも表面利回り7%, 8%行くことはわかっていたので、そんな利回りではやらないと言った。もし、利回りがそこまで行くものがあったら連絡くれと言って断った。

それからずっとその営業マンからは連絡がなくなった。最近になって、その営業マンと同じ部署の同期の営業マンから電話がかかってきた。例の彼は、実家の事情で会社を辞めたと言う(遠くへ異動だったかな、最近あまりにも記憶力が悪い)。で、代わってその男が営業をかけてきたが、新築マンションは割に合わないし、今は割高すぎる、どんどん下落しているので、あと何割か落ちた段階で連絡してくれといって切った(といっても長々と話したが)。

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もっと書くことがあったと思うが、後から書くとかなり忘れてしまう。それでも長すぎるが。
やはり日記のようにすぐ書かないと駄目か。

ワンルームマンション投資の話④

6/23の第3話の少し後に、また別の業者と会った。
この内容はそのときに下書きまでしていたのだが、アップするのを忘れていた。
忘れないうちに続けて書いてしまおうと思う。

ボリュームがある内容を日々書いて行くのは難しいので、時間のあるときに書くのだが、タイムリーな話題だと、どうしても時期を逃すと書きづらい。
この内容も、数ヶ月前の出来事だ。

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会社に電話がかかってきた。
話に付き合うカモリストに登録されているのだろうか。

またワンルーム業者か。私は言った。
「どうせ月々マイナスなんでしょ。最低トントンじゃなきゃやらないよ。」

こう言えば撤退するだろうと思ったが、これがまずかった。

業者は、それは可能だという。
一度会って話がしたいと言う。それで年収とかいろいろ聞かれ、また新たな業者と会うことになった。

前回はいろいろ知ったかぶりでさも不動産投資に知っているかのような態度で臨んでいたが、これはきちんと勉強しておかないと業者に食われると思い、本屋やブックOFFで何冊か不動産投資の本を買って勉強した。さらに実際にアパート購入に踏み出すまで、今までに20~30冊以上目を通し、セミナーにも出て勉強した。そこでいろいろ知ったことはあるが、その間にこの業者とのやり取りがあった。

不動産投資にはいろいろなやり方はあるが、戦略としては、
1.中古ワンルームマンション
2.中古アパート一棟買い
3.新築アパート一棟買い
4.中古マンション一棟買い
とあり、それぞれの著者に、お勧めのやり方があり、これが1番であるとの根拠を持っているが、いずれにも共通していること、それは新築ワンルームマンション(区分所有)は投資には不適格ということだった。

新築マンションは、割高になっている。そして、一日でも住んだら、中古と見なされ、価値は2~3割減少する。言い方を買えれば、それが本来の価格だ。
割高になる理由は、新築販売のための広告宣伝費とデベロッパーの膨大な利益、それから新築プレミアムが乗っかっているからだ。

そして家賃は、設定された値段では続かない。なぜなら最初の賃料は、新築プレミアムがあるから高くなっているからで、周囲の同じ規模の中古の相場よりも高くなる。最初の入居者が去れば、ガクッと下がる。新築ではないのに新築と同じ値段で入居者が納得するはずはない。

一方、中古の場合、いろいろ問題はあるが、最初の価値の下落は経過済みだし、家賃も新築ほどの下落はない。買うとしたら、数年経った段階で買うのがいいが、なかなかそういうのは売りには出てこない。

で、この業者との付き合いだが、最初の電話が合って数日経って、駅前の喫茶店で会った。
まだ20代のいきのいい営業マンだ。

紹介されたのは若松町と等々力の物件。
若松町は山手内で、台地上にあって地盤もしっかりしているため、長期的に見ても価値が下がる恐れは少ないし、賃貸需要も見込めるが、場所が場所だけに割高なのでNG。
したがってもう一つの等々力の物件に焦点が絞られることになった。
結局この人とは、上司含め、3度会い、その間、金融機関とやり取りをして金利が絞られていった。オリックスに定期を預けているというのも好印象だったようだ。

出された物件は、以下のもの。
5%の頭金での収支パターン。

価格:27,100,00円
頭金:1,400,000円
ローン:25,700,000円
金利:2.675%(5年固定:オリックス信託銀行)
返済:35年
諸費用:616,300円

家賃:99,000円(サブリース5%)
返済:94,304円
収支:4,696円
利回り:4.62%

管理費:5,200円
修繕費:1,400円
実質収支: -1,904円

これでは、頭金と諸費用で200万払うにもかかわらず若干マイナスになる。
そして10%の頭金のパターン。

頭金:2,800,000円
ローン:28,000,000円

返済:89,167円
収支:9,833円
利回り:4.89%

実質収支: 3,233円

そりゃあ、頭金を入れればプラスで回るよなあ。
それにしても利益は小さい。
そして3番目に出してきたのが、かろうじてプラスにする案。

頭金:2,000,000円
ローン:25,100,000円

返済:92,103円
収支:6,897円
利回り:4.73%

実質収支: 297円

だから、言わんこっちゃない。
新築ワンルームで、頭金0で、プラスで回せるはずがない。
とはねつけようとしたら、次の手があった。

今回は特別まけるというのだ。
頭金と諸費用の部分をかぶるということ。

営業マンいわく、○○さんと約束した、プラスで回すというのは何とか頑張って守りますよ。

うーん、しまったな。
別にプラスで回ったとしても、買うという約束はしてないのだが。
それでも、297円の利益はあまりにも貧弱すぎて、金利が高くなったら吹っ飛ぶということを私は言った。
オリックスではこの10年間最大でも3.475%だったので、そこまで見ておけばいいのではとのこと。
しかしこの10年は金利が特に低い時期なので将来どうなるかはわからない。
地価が上昇傾向にありながら金利が安い今が借り時だという。

10%の頭金の方までまけられるかは、上司と戦ってみるとのこと。

この会社、サブリース(借り上げ保証)に対しても保証をつけ、STANHOPEという会社が保証を引き継ぎ、2年おきの自動更新で、35年間の保証となるという。また退出時のリフォーム関係も、その中から出すということで、そういう投資環境のサポートという点はしっかりやっている。
ビジネスモデルとしては、デベロッパーとして開発した不動産を売るだけではなく、サブリースや管理を収益源としている。そのため、サブリースへの不安を解消するためにいろいろやっているとのこと。

まあ、これはその会社が傾かない限りだが。そして、しっかりと、大幅な経済状況の変動に限り、甲乙協議の上改訂する場合もあります、とある。
そりゃそうだよな。大幅な経済状況の変動があれば、サブリースなど守れるわけがない。35年も家賃保証などあり得ない。それは投資でもなんでもない。
サブリースは一種の保険だが、保険会社と違い、規模は小さいので、賃貸需要が悪化すれば、簡単に減額交渉をしてくるのは目に見えている。

収支に影響を与える主なポイントは、
・家賃の下落
・修繕費の増加
・金利の増加
だ。

修繕費も、20年目の大規模修繕では積立では足らずに必ず余計に必要になる。
そのときの支払をするのは、賃借人ではなく、オーナーだ。
まさに、今私が住んでいるマンションでその問題に直面しているのだが。

2回目は新宿で会い、会社に行こうといわれたが、どんなヤクザな上司が出てくるかわからなかったので断った。なのでまた別の機会にホテルのラウンジの喫茶店で会うことになった。

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ジャンル : ファイナンス

オールインFX 破綻時期は?

前にいろいろとオールインFXについてブログで書いたのだが、(オールインFX
検索エンジンからのアクセスの大半と、100以上の拍手をもらってはいるが、その後のアップデートはしていなかった。6月ぐらいからマスコミに騒がれ出すと思っていたが、まだそこまでいっていない。北海道の金融庁からの注意や、HPからFXの記述を削除する、運用益縮小の通知、新規会員募集停止徐々に破綻の傾向は見え出しているのだが、具体的な被害が出ないと、警察やマスコミは動かない。ネット上ではいろいろ騒がれても、表沙汰になってくるのは、かなり時間を置いてからみたいだ。

とはいえ、破綻するのは目に見えているので、あとは、いつまで自転車操業がもつかだろう。

ちなみに、あと1年以上もったとしても当方は責任を持ちませんのであしからず。

Firefox2だとよく落ちるようになった。

GoogleのAdSenseの設定画面でなぜかよくFirefoxが落ちる。
家用のFirefoxは、プラグインの関係で3に上げていなかったが、だいたいそろってきたので3にバージョンアップした。とりあえず、落ちることなく動作している。

ところでグーグルアドセンスだが、

# 広告ユニットは各ページに 3 つまで表示できます。
# リンクユニットは各ページに 3 つまで表示できます。

とあるのだが、広告ユニットとリンクユニット合わせて3つまでしか表示できないようだ。6つ表示できると思ったのだが、いろいろ試してみてどうもそうらしい。

と、思ったが、サーバにアップしてみると違った。よくわからない。 

板橋花火大会2008

今年も恒例の荒川の花火大会に行ってきました。
荒川を挟んで戸田と板橋同時に行うのですが、戸田から打ち上げる方が高く、大きいですね。競艇で儲かっているせいでしょうか。
会場は、1時間以上前からいっぱいです。

花火

今年は、星型やUFOや50といった数字の形が表示される花火もあって面白かったです。

花火

花火

星の形を何とか写真に収めたいと思いましたが、なかなかデジカメでタイミングを合わせるのは難しかったです。輪っかはかろうじて収めましたが。

花火

景気が悪い?せいか、最後のナイアガラの滝も短かったです。まあ、自分が陣取ったところは林が目の前にあってあまり見えませんでしたが。
3年前に火事があったときの方が一番盛り上がっていたように思います。
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dayan

Author:dayan
小職は、SE(システムエンジニア)を専門としておりますが、技術的な情報を中心に、それ以外に経済関連の日記、たわいもない日記も載せていきます。
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